Популярная региональная программа «Середина дня» на  канале 78 поднимает актуальные вопросы жизни в Ленинградской области. 24 января одним из главных ее сюжетов стал вопрос развития загородной ипотеки. Почему, несмотря на самые льготные (от 2,7-3% годовых) условия предоставления кредитов не более 5% от общего числа ипотечных сделок совершается в сельской местности? Какую программу кредитования разрабатывает банк ДОМ РФ? Что такое «ипотека Минпромторга» на покупку деревянных домов? Прокомментировал ситуацию Президент РГР Игорь Горский, а подробно проанализировал и ответил на остальные вопросы ведущего  Валерий Виноградов – вице-президент РГР  и АРСП, руководитель ГК «АВЕНТИН». Подробности далее.

Популярная региональная программа «Середина дня» на  канале 78 поднимает актуальные вопросы жизни в Ленинградской области. 24 января одним из главных ее сюжетов стал вопрос развития загородной ипотеки. Почему, несмотря на самые льготные (от 2,7-3% годовых) условия предоставления кредитов не более 5% от общего числа ипотечных сделок совершается в сельской местности? Какую программу кредитования разрабатывает банк ДОМ РФ? Что такое «ипотека Минпромторга» на покупку деревянных домов? Прокомментировал ситуацию Президент РГР Игорь Горский, а подробно проанализировал и ответил на остальные вопросы ведущего  Валерий Виноградов – вице-президент РГР  и АРСП, руководитель ГК «АВЕНТИН».

Игорь Горский отметил, что «Существует определенный дефицит качественных предложений. Есть возможность брать сельскую ипотеку, и  Россельхозбанк показал, что он является лидером кредитования загородного домостроения. Есть специальные территории, в которых действуют льготные ипотечные ставки (от 2,7 - 3%- прим. Ред.) Однако,  пока ипотека в сельской местности развита крайне слабо – не более 5% от общего числа кредитных сделок. Общественный Совет при Минстрое создал экспертную группу по ИЖС, которая должна изучить проблему и выработать пути ее решения».

Таким образом, запрос есть – на что именно, рассказал Валерий Виноградов, вице-президент РГР и АРСП. Он ответил, в том числе, на многие вопросы ведущего, касающиеся препон на пути развития рынка загородной недвижимости необходимого качества, отвечающего запросам потенциальных покупателей (сопоставимые по стоимости и условиям жизни с городскими квартирами) и их финансовым возможностям, в том числе, получению ипотеки:

«В России в 4 раза меньше людей проживает в своих домах,  чем в квартирах. Ситуация с пандемией усилила желание людей проводить больше времени, особенно в условиях самоизоляции – в своем доме. В самом начале, пока было неясно, как надолго эта ситуация задержится, резко вырос спрос на аренду загородной недвижимости, арендовали даже в Карелии. Когда все, с одно стороны, поняли, что ситуация может затянуться, а с другой – попробовали жить ближе к природе и работать удаленно, то продажи строящихся объектов на загородном рынке выросли на треть, а готовых - вдвое! «

Далее г-н Виноградов отметил, что сегодня комфортному проживанию в загородном доме мешает несколько моментов. И дело не в дороговизне домов. На расстоянии  не более часа езды от центра города можно подобрать качественную постройку по стоимости 2-3 комнатной квартиры.  Мешает ограниченное подключение ипотеки. В городе это 70% и более от общего числа сделок по покупке недвижимости в ЖК. А вот загородом, при малоэтажном строительстве,  эти возможности были весьма ограничены. Действовало несколько программ –от программы  Минпромторга по приобретению на льготных условиях «домокомплектов», о которой вообще мало кто знал, и ло программы «сельской ипотеки», предоставляемой через Россельхозбанк. Но она кране сложна в своей реализации и условиях выделения квот, поэтому за весь предыдущий год всего  37 тысяч россиян по всей стране смогли ею воспользоваться. .Так что реально массовые доступные механизмы кредитования отсутствуют.

Также, утверждал Валерий Виноградов,  для полноценного загородного проживания нужна хорошая инфраструктура. И третье – это вопросы безопасности финансирования подобного строительства. Если 214- ФЗ предусматривает проектное финансирование,  эскроу- счета и пр. условия защиты интересов дольщиков, то в малоэтажном строительстве подобное не предусмотрено. Как четвертый фактор он добавил сопутствующие расходы,  И дело не только в дорогом, по сравнению с квартирой, содержании и эксплуатации загородного дома. Есть ведь и такие обязательные моменты, как обязательное страхование, оценка и пр. расходы, сопровождающие подобные сделки.

В прошлом году, сообщил эксперт АРСП,  президентом было дано ГосСтрою поручение разработать программу развития кредитования малоэтажного строительства, а банку ДОМ РФ – разработать саму программу кредитования для приобретения  таких объектов.  Это поручение практически выполнено. И особо радует, что именно в Ленинградской области будут реализованы пилотные проекты, в частности, в строительстве в  поселке Ванино,  где в ближайшее время внедрят проектное финансирование и эскроу- счета.  Эта программа будет запущена уже весной наступившего года и многие россияне смогут ею воспользоваться .

И г-н Виноградов, и ведущий отметили, что ранее сельская ипотека под 3% не успела громко заявить о себе – лимит , отведенный на нее, был выбран за считанные недели. Естественно, любое федеральное или региональное финансирование имеет свой лимит.  При том, что спрос вырос минимум на треть, а предложение существенно уменьшилось, поскольку готовые объекты с наилучшим сочетанием цена- качество во многом были выбраны еще в прошлом сезоне, динамика роста цен на малоэтажное строительство, коттеджи и пр. ниже, чем на квартиры в многоэтажных городских домах.

Итак, проблемы, которые предстоит решить для активного развития загородного рынка: доступная массовая ипотека, проектное финансирование, развитие инфраструктуры, снижение сопутствующих расходов.

Еще один механизм, предложенный государством: «Ипотека на деревянные дома заводского производства» -  под 5%. Причем, эта программа существует с 2018 года, но пока так и не стала популярной. Это и есть уже упомянутая программа «Минпромторга» о приобретении «домокомплектов». Причины ее низкой популярности, возможно, кроются в недостатке информации об этом предложении, с одной стороны, и в ограниченном количестве предлагаемых вариантов этих самых домокомплектов – по планировочным и конструктивным решениям.

8-8,5% - средняя ставка ипотеки на загородные дома по стране. Она выше, чем на городское строительство, поскольку риски, связанные с загородными объектами как предметом залога, тоже выше. Плюс дополнительные расходы. Приведет ли доступность ипотеки к повышению цен на загородное жилье? Расчет на то, что на рынок выйдут девелоперы, будут осваиваться большие территории, создаваться развитая инфраструктура.

Чего боятся банки, решая вопрос с выдачей кредита по покупку загородного дома? Валерий Вмноградов предположил, что у банков и так много непрофильных активов. В ситуации пандемии риски заемщика потерять возможность гасить кредит сильно возрастают. Госпрограммы  и оператор ДМ РФ должны помочь решить эту проблему.

Еще одна существенная проблема – насколько правильно и полноценно оформлены документы на землю, строение, газификацию и пр. Отклонений по загородным объектам на порядки больше, чем с квартирами. Нужна очень хорошая экспертиза.

Качество жизни в загородном доме намного выше, чем в городской черте, но стиль жизни семьи и возможности работы должны соответствовать.  Тем не менее, заметное повышение интереса к объектам загородного рынка.

Увидеть сюжет целиком  можно по ссылке.