Ассоциация риэлторов Спб и ЛО, в лице главы Комитета по работе с Застройщиками, Роженцевой Юлии Николаевны, побеседовала с членами риэлторского сообщества Санкт-Петербурга, представителями компаний-застройщиков и выявила основные тенденции развития рынка недвижимости, какие реальные рекомендации есть у участников риэлторского сообщества и пожелания по работе с Застройщиками.

Ассоциация риэлторов Спб и ЛО, в лице главы Комитета по работе с Застройщиками, Роженцевой Юлии Николаевны, побеседовала с членами риэлторского сообщества Санкт-Петербурга, представителями компаний-застройщиков и выявила основные тенденции развития рынка недвижимости, какие реальные рекомендации есть у участников риэлторского сообщества и пожелания по работе с Застройщиками.

 

Итак, перейдем к первым важным вопросам.  Куда же качнулся рынок недвижимости? Каковы актуальные проблемы на рынке? Каковы прогнозы на будущее?

Активность на вторичном рынке жилья, ажиотаж на первичном, грядущий бум переуступок и это не все, что отметили наши эксперты.

Дмитрий Рубин, президент АРСПб и ЛО: Рынок качнулся в сторону вторичной недвижимости, и вторичная недвижимость пока пользуется наибольшим спросом у покупателей, у инвесторов и у тех, кто хотя бы готов купить и хочет сохранить свои деньги.

Почему это происходит? На мой взгляд, одна из причин — это большое количество новостей о том, что уходит одна строительная компания, другая строительная компания, нарушаются логистические цепочки, закупки материалов и т.д., люди просто боятся вкладывать, инвестировать свои деньги в застройщиков. Отчасти этот так. Я думаю, там много причин, почему это может происходить. Фактически, сейчас те квартиры, сделки по которым у нас проходят, в основном у тех застройщиков, кто имеет полный цикл производства домов, это ЛСР, Сетл и т.д., по сути, кто представляет собой системообразующие предприятия.

 

Игорь Романюга, АН «Эрмитаж»: «Происходит истерия на вторичном рынке. Кто-то хочет продать, но боится расстаться с деньгами, другие хотят купить, но боятся, что их обманут, таких сделок стало много, но спрос никуда не делся, вторичку берут по ставке 24-25% с идеей рефинансирования плюс спасают заявления президента о сохранении субсидированной ставки, семейной ипотеки, госпрограмм различных.

 

Что касается первичного рынка, здесь происходит ажиотаж. За первые три дня, связанные с известными событиями в нашей стране, в компании ЛСР было забронировано 1500 тысячи квартир, только через агентский отдел. На 5 день была запись на март месяц. Сейчас в компании происходит большое количество сделок в день, которое не позволяет удовлетворить спрос желающих отнести деньги и купить какую-либо квартиру. Спрос этот перетягивается на апрель, плюс согласование с банками и т.д., что вызывает достаточную нервозность у покупателей. Отделы продаж приглашают желающих прийти напрямую, в итоге возникает истерия у риэлтора.

 

Тот спрос, которые есть сейчас, отличается от 2014 года, он намного больше. По тем показателям, которые мы обрабатываем, чуть ли не в 2 раза. Тот объем сделок, который происходит, превосходит стандартные ноябрьские декабрьские показатели.

Те объемы, с которыми мы сейчас столкнулись на первичном рынке, как для нас и застройщика будет головной болью, особенно для тех застройщиков, которые сейчас выводят новые проекты. Будет конкуренция между застройщиками и теми самыми людьми, которые решат продать свои квартиры, с помощью которых они сейчас сохранили средства. Через 2 года мы столкнемся с огромным количеством переуступок, нам придется все это продавать по второму кругу.

 

 

Юлия Роженцева, председатель комитета по Застройщикам АРСПб и ЛО: «Сейчас еще стоит вопрос о переносе сроков сдачи ЖК, который мы не подняли. Есть тенденция, что многие сейчас не советуют покупать на старте продаж, потому что непонятно – достроят или не достроят.  Первичку видимо и выкупили ЛСР, Сетл, которая на излете готовности уже, так или иначе уже построена. А это же тоже проблема сейчас, если сроки увеличат, то, когда люди недвижимость получат? Взяли, например на материнский капитал однушку, а получили, когда уже трое детей и нужно будет снова перепродавать, тоже есть такой риск с оттягиванием сроков сдачи. 

Владислав Ильин, АН «Мир квартир»: «Работаем в элитном сегменте. По новостройкам. Упали лиды резко. Отвалилась ипотека по большей части, новых заявок практически нет. Ипотечники грустят, но пока еще закрываем те сделки по тем клиентам, кто одобрился по старым условиям и льготным условиям». 

Андрей Добрый, Restate.ru: А сейчас наблюдается много текучки, прежний маркетинг и рекламные посылы по ипотеке не работают, все кто не подпадает под семейную или льготную ипотеку или у кого нет первичного взноса или он маленький, отваливаются. Отваливается вся ипотека без первого взноса. Есть конечно те, кто берет под 20%, но их мало. Переуступки сейчас соперничают сами с собой, так как многие хотят либо занизиться, либо получить большой профит в 30-50%. У нас не так много заявок по переуступкам. Чтобы продать переуступку, нужно будет хорошо двигаться, скорее всего.

Экспозиция. В целом есть тенденция уменьшения экспозиции в целом на вторичке (риэлторы и частники). У нас и так был в начале года антирекорд по количеству объектов. Квартир мало, люди думают. Мы ждем, когда ситуация, происходящая на Украине, завершится, хотя скорее всего быстро это не произойдет. Люди это тоже понимают и начинают более трезво смотреть на ситуацию. Еще месяц пройдет, люди привыкнут жить в таком положении и будут что-то предпринимать, время играет на руку.

 

Что будет происходить с ценами на недвижимость?

 

Эксперты отмечают тенденцию к росту цен на недвижимость. Она будет продолжаться и будет влиять на закладку и развитие проектов Застройщиков.  

 

Дмитрий Рубин, президент АРСПб и ЛО: «По мнению многих экспертов, в этом году рост цен на новостройки составит 8-15%, но важный момент: поверх инфляции, т.е. инфляция + 8-15%. Если представить, сколько составит инфляция в этом году, то это как раз будет 24-28%, что в принципе коррелируется с срочными процентными ставками, которые сейчас дают банки по депозитам. Сейчас очень много людей, кто вкладывает свои деньги в накопительные депозиты, но они срочные. Их срок составляет 3-6 месяцев. Что мы будем иметь в ближайшем будущем? По факту, недвижимость реально является одним из основных, важнейших и наиболее надежных способов инвестировать - сохранить свои деньги. Но так как сейчас множество людей отнесли свои деньги на депозиты, мы можем понимать, что скорее всего к концу лета, эти депозиты уже будут обналичиваться и людям придется куда-то нести свои средства. Исходя из вышесказанного, скорее всего ближайшие 3-6 месяцев рынок недвижимости будет находится в некотором подвешенном состоянии, сделки будут проходить, но говорить о том, что будет какой-то вау эффект, я бы не стал.

Я оптимистичен, но настроен на целиком на 22 год, скорее всего летом только начнутся некие движения по хорошим инвестициям.

 

Вячеслав Семененко, группа компаний «МД»:

«По поводу роста себестоимости и роста цен на квартиры, полностью согласен с предыдущем спикером. Мы сейчас считаем новые проекты, и мы в них закладываем рост себестоимости 25%. Еще 2 недели назад закладывали 40%, но сейчас мы видим, что наши ожидания по инфляции не оправдались, такой гиперинфляции мы не видим, какая-то инфляция безусловно будет, и то у нас сейчас наметились процессы падения цен на рынке строительных материалов. 

На импортные компоненты цена повысилась, однако в строительстве их используется немного, в основном это 5-10%, в более дорогих проектах побольше. Остальное – внутренняя продукция, она будет дешевле, в связи с ограничением сбыта металлов, вся она пойдет на наш внутренний рынок.

Может даже возникнуть такая ситуация, что себестоимость строительная может упасть. В последние годы рынок строительных материалов был перегрет, в ряде отраслей монополизирован. Опять же многие девелоперы ищут проекты в области производства строительных материалов и оборудования, чтобы сами себя обеспечивать материалами.

В будущем возможен всплеск производства на внутреннем рынке. Объективно это позитивный процесс. Я думаю, что за 1-2 года мы заместим импортную продукцию, потому что строительство – это не область высоких технологий.

Но 25% пока мы в расчетах берем, удорожание идет не сколько на строительные материалы, сколько стоимость денег у нас увеличивается, при расчете инвестиционной стоимости метра квадратного. Соответственно на эти 25% мы ожидает рост цен продаж.

На рынке сейчас существуют цены ниже, например стоимость квадратного метра 125 - 130 тыс. за кв. м., это проекты высокой степени готовности, а нам стартовать нужно с 140 кв., Мы вынуждены будем это делать, так как иначе банк не даст проектное финансирование.

Может возникнуть такая коллизия, что банки будут очень осторожно давать проектное финансирование на новые проекты, застройщики не будут очень активны, да и банки будут мало давать, соответственно в ближайший и следующий год у нас может сильно уменьшится предложение. 

Интересное наблюдение, экономика Ленинградской области по сегодняшним ценам отрицательная. Соответственно, это тоже фактор, что нас ждет рост цен. Чтобы обеспечить минимальную нормативную маржинальность, нужно выходить на уровень цены минимум от 135 до 150 000 рублей за квадратный метр. Более дешевое предложение просто вымоется с рынка. Останется неликвид, например большой метраж. 

Последние кризисы показывают, что в условиях того или иного кризиса, люди вкладываются в квартиры минимального метража, чтобы обеспечить себя стенами для жизни, все, что касается качества, ставится на паузу.

Минимальные квартиры, рост цен падение рынка, уменьшение размеров рынка. Последнее еще как один повод для роста цен.

Те, кто сейчас не закладывает в свои модели рост цен, может не достроится.

Те компании, у кого крепкие нервы, должны быть готовы поднимать цены в соответствии с реальным инфляционными процессами, понимая, что упадут объемы продаж. Но поднимать цены придется.

Игорь Романюга, АН «Эрмитаж»: «Рост цен на первичном рынке безусловно будет. Поддерживаю предыдущих спикеров относительно цифр».

 

Как повлияет увеличение ставки по льготной ипотеке на ситуацию на рынке недвижимости? Что будет со стандартной ставкой по ипотеке?

 

Эксперты в целом ожидают уменьшение ключевой ставки ЦБ РФ, снижение ставок по ипотеке и видят перспективы для покупателей, в связи с изменением условий льготной ипотеки.

 

Игорь Романюга, АН «Эрмитаж»: есть понимание относительно уменьшения ключевой ставки ЦБ РФ к концу месяца до 12%, в мае – до 10%. Не вижу факторов, чтобы оставлять ее на прежнем уровне.

 

Будет ли просадка по спросу на рынке недвижимости? Я думаю, что спрос нивелируется этими депозитами на 3 месяца. И дальше пойдет вторичка нормально, стабильно, покупатели смогут брать квартиры по сниженной ставке. А каждая четвертая проданная квартира на вторичке равно первичке. Одно другое подхватит.

 

 

Наталья Тестовая, ГК «Омакульма»: «Слушая наших коллег, вижу сейчас, что, хорошо идут объекты эконом и комфорт, идут обильные продажи, многие пытаются запрыгнуть в последний вагон, до повышения ставки по той же льготной ипотеке. Для нашего сегмента, ставка 12% процентов, я думаю сыграет существенную роль, в том ключе, что увеличивается по ней порог до 12 млн. руб. Если брать сегмент загородной недвижимости и ИЖС, то здесь ставка до всех этих изменений была порядка 10%. Поэтому возможность взять ипотеку под 12% не сильно отразится на наших покупателях. Но под 20% наши клиенты в любом случае не готовы, потому что это будет весомая сумма, наши домовладения сейчас идут от 30 млн. и ежемесячные платежи значительно увеличиваются».

 

 

Владислав Ильин, АН «Мир квартир»: «По поводу ставки в 12%, изменят ли они ситуацию на рынке недвижимости, в нашем сегменте трудно предсказать, так как в нашем сегменте любая ставка компенсируется стоимостью денег. Если у кого-то есть деньги дешевле чем ставка, их это не испугает».

Юлия Роженцева, председатель комитета по Застройщикам АРСПб и ЛО: «Я думаю, что 12 млн. будет существенным плюсом в элитном сегменте, потому что можно будет добрать средств по льготной ипотеке. Когда сделали 3, это было ни туда и сюда».

 

 

Что еще продается на данный момент? Что будет пользоваться спросом в ближайшем будущем?

Сохраняется положительная тенденция на загородном рынке. Продолжает развитие загородная недвижимость в Спб и ЛО в сегменте готовых частных домов.

Владислав Ильин, АН «Мир квартир»: «Загородка переметнулась на готовые дома с отделкой. Это те объекты, в которые можно въехать со своими тапочками и зубной щеткой. Потому что строить сейчас очень дорого, невыгодно и неинтересно. Соответственно они немножко подросли в цене. Как раз в первую неделю после начала спецоперации эта тенденция пошла. За счет того, что сейчас есть трудности с выездом заграницу, многие устремились на рынок готовых загородных домов. Многие клиенты выставляют объекты одновременно на аренду и продажу. Они принимают решения – если не продать, то сдать. Важно – транспорт доступный, инфраструктура и наличие водоема. Этого достаточно для того, чтобы клиенты шли».

Наталья Тестовая, ГК «Омакульма»: «Несмотря на все изменения в эти жаркие дни, мы умудрились купить новое пятно земли на севере города и не побоялись этого. Сейчас активно занимаемся разработкой ППТ и разрешением на строительство. Проектное финансирование по новому объекту пойдет уже по 214 ФЗ, что значительно будет проще именно с точки зрения реализации загородной недвижимости, поскольку с 1 марта вступили поправки и малоэтажное строительство теперь идет по 214 ФЗ.

Надеюсь, все сложится и с севером города мы Вас порадуем, так что продолжаем работать в нынешних реалиях».

 

Какие проблемы во взаимодействии с Застройщиками существуют сейчас? В целом коллеги отметили ряд проблем, предварительные решения по которым мы уже можем задать.

Игорь Романюга, АН «Эрмитаж»: «Проблема по части взаимодействия между Застройщиком и риэлтором: нет приоритетности, условно говоря, партнёрских договоренностей, они не соблюдаются. Когда речь доходит до денег, договоренности остаются в стороне».

Владислав Ильин, АН «Мир квартир»: «Есть несколько типов Застройщиков. Одни открыто пишут на сайте, приходите без агентов, и мы сделаем скидку, есть те, кто говорят агентам – приводите клиентов, что-нибудь придумаем, есть те, кто жестко фиксирует условия и с кем было приятно работать. Туда можно было привести клиента и не боятся, что его уведут.

Если говорить о первых – медленно и верно они уйдут с рынка, и я думаю, что вторые, которые менее лояльно относились к агентствам недвижимости, ввиду отсутствия рекламы, все -таки надеюсь, что к нам повернутся. Хочется по крайней мере этого очень, потому что я всегда говорил Застройщикам при персональном общении, что нужно понимать, что большие агентства либо риэлторские сообщества, как официант - царь и бог, захочет – плюнет в чай, не захочет - плюнет в борщ. Тоже самое и с брокерами. Если они понимают, что Застройщик захочет увести клиента и не заплатит комиссионные, этот Застройщик автоматически становится плохим.  Так было с одним Питерским застройщиком, имидж восстанавливаться придется долго, я думаю, что еще до сих пор восстанавливают. Потерять рынок в глазах города очень просто, когда об этом говорят все. Куда бы вы не позвонили. Поскольку сейчас конкуренция будет, я думаю, среди застройщиков, даже хотя бы в формате «Как вы думаете, достроят/не достроят?», сейчас один самых частых вопросов, который я слышу. Конечно, мнение профессионалов рынка для покупателей будет сейчас играть огромную и решающую роль. И если брокер положительно характеризует застройщика, то большая вероятность, что клиент пойдет именно к этому застройщику. Сейчас посеять панику касаемо определенного застройщика, находясь в кризисной волне, ничего не стоит. Хочется верить, что застройщики это тоже поймут и перейдут к активному и адекватному взаимодействию с агентствами недвижимости.

Юлия Роженцева, председатель комитета по Застройщикам АРСПб и ЛО: «Благодаря сегодняшним тезисам, мы подготовим материал, который будет способствовать какой-то логике. В свой очередь, для Застройщиков выйдет Памятка от том, чтобы хотел на сегодняшний день риэлторский рынок. Моей командой, комитетом по работе с Застройщиками, будут проведены переговоры с точки зрения и повышения комиссий, урегулирования договорных условий в плане привлечения и оплаты комиссии. И кстати, оплаты комиссии в срок, потому что сейчас наблюдается ситуация с некоторыми агрегаторами, с кем мы работали по прямым договорам, сейчас пошли заминки по деньгам. И это очень чувствуется. Застройщики задерживают, задерживают агрегаторы, то есть это очень такая волна не очень приятная».

В заключении, здесь и сейчас стоит отметить и положительные примеры работы с Застройщиками, например с ГК «Омакульма», к которой считаем необходимо стремиться.

Наталья Тестовая, ГК «Омакульма»: «Касаемо партнерских продаж, мы сейчас стремимся развивать именно это направление и будем заниматься, так как рухнуло направление таргета, которое приносило нам доп. Клиентов. Одно из актуальных направлений сейчас – комиссионные за рекомендацию. Все это нужно для того, чтобы охват сделать намного больше и мотивировать любого участника партнерских продаж, который готов в нами сотрудничать».

Со своей стороны мы, члены АРСП и ЛО, готовы объединять профессионалов риэлторского бизнеса, чтобы дать отличный результат!

Андрей Добрый, Restate.ru: «Что касается взаимоотношений - Застройщик и риэлтор. Есть застройщики, которые убирают лишние цепочки, чтобы максимизировать свою прибыль. Но одновременно большинство тех, с кем мы встречаемся, говорят: Дайте нам в этот жилой комплекс много продаж, мы дадим вам эксклюзив.

Что касается риэлторского бизнеса, есть эффективные частники и крупные компании, которые могут объединить их и показать результат.

---