Апартаменты VALO в прошлом году стали победителями ряда конкурсов, в том числе - «КАИССА 2019» в соответствующей номинации.  Часть комплекса уже исправно приносит доход своим инвесторам, несмотря на «коронавирусный» застой гостиничного и арендного бизнеса в Петербурге.

Апартаменты VALO в прошлом году стали победителями ряда конкурсов, в том числе - «КАИССА 2019» в соответствующей номинации.  Часть комплекса уже исправно приносит доход своим инвесторам, несмотря на «коронавирусный» застой гостиничного и арендного бизнеса в Петербурге. Как  обеспечить инвесторам доход при минимальном пороге входа на рынок и кредит от 4,55% годовых при первоначальном взносе от 10%? Почему налогообложение в данных апартаментах – не выше, чем на обычную квартиру? Как менялся поквартальный спрос на апартаменты в этот непростой для рынка год? Как отличить настоящий апарт-отель от «псевдожилья»? - нам рассказывает Марина Сторожева, директор по продажам апарт-комплекса VALO.

- Здравствуйте! Часть комплекса «Апартаменты VALO» уже сдана и успешно эксплуатируется. Следующие очереди – из нескольких зданий – в стадии строительства. Когда вы планируете вводить их в оборот и каковы площади готовой и строящейся частей комплекса?

- Действительно, первая и вторая очереди на 1575 юнитов были сданы в 2019 году, раньше срока. Сейчас строится третья очередь, ее сдача намечена на сентябрь 2022 года. Даже в период «локдауна» мы не останавливали строительные работы ни на минуту, соблюдая все требования Роскомнадзора по безопасности сотрудников. Третья очередь включает в себя 2080 юнитов четырех корпусов сегмента 4*: Mercure, VALO Business, VALO Digital Apart и VALO Affordable Luxury. Общая площадь третьего этапа составит около 83 тысяч кв. м.

- Покупателям апартаментов в комплексе VALO доступна специальная ипотечная программа от «Совкомбанка», ставка по которой составит от 4,55% на весь период кредитования. До какого периода они гарантированно действуют?

- Сейчас это действительно одна из лучших ипотечных ставок в сегменте апартаментов Санкт-Петербурга. Особо хочу отметить: данная ставка для покупателя будет действовать весь период кредитования, то есть до 30 лет. Сумма кредита – до 30 миллионов рублей, а минимальный взнос – всего 10%, поэтому порог входа беспрецедентно низкий. Кроме того, доходность на уровне 7.5-8% со второго года позволяет гасить проценты по ипотеке и даже получать небольшую прибыль. Пока мы не планируем прекращать данную программу, однако предложение ограничено: в месяц инвесторам доступно10 юнитов на данных условиях.

- Также вы предлагаете покупателям различные схемы рассрочек. Пользуются ли они спросом?

- По итогам первых трех кварталов 2020 года рассрочка была менее популярна, чем в 2019 году. В этом году рассрочкой воспользовалось около 33% покупателей, в то время как в 2019 году их было порядка 50%. При наличии столь привлекательных условий по ипотеке, рассрочка пока отошла на второй план.

- Ваш апарт-комплекс позиционируется как эффективный инвестиционный инструмент. Предложение сразу включает уровень доходности от 7,56% до 12,11% годовых в зависимости от вложенных средств.    Какие именно отчисления (за управление, коммунальные платежи, пр. ) делает собственник апартаментов из своих доходов?

- Собственник оплачивает услуги управляющей компании. Последняя освобождает инвесторов от обслуживания недвижимости, продвижения комплекса, привлечения арендаторов, уборки и вообще всего, что требуется от рантье, чтобы эта деятельность приносила деньги. При этом каждый собственник может контролировать все, что происходит с его имуществом и деньгами. Для этого в VALO создана специальная онлайн-платформа с виртуальным личным кабинетом, позволяюшим отслеживать все финансовые потоки.

Апартаменты – один из самых стабильных и прибыльных инвестиционных инструментов в текущих экономических условиях. Кроме того, в указанную доходность не включена прибыль от капитализации проекта. После запуска отелей и развития бренда стоимость квадратного метра вырастет еще сильнее.

- Как покупатели отреагировали на кризис?

- Наш опыт показал, что апартаменты – практически единственная инвестиционная недвижимость, приносящая стабильный доход в кризис. В нашем проекте, благодаря его устойчивости и хорошим показателям доходности, спрос и продажи росли весь год, несмотря на пандемию и самоизоляцию. Традиционно летом наблюдается снижение покупательской активности из-за отпусков, но в этом году его не наступило. В отдельный месяцы количество консультаций и объем продаж в некоторые месяцы превысили докризисные показатели в 2 раза.

Вообще, основными тенденциями на рынке сегодня являются очевидный рост цен, повышение интереса к апартаментам как формату, за счет их быстрой адаптации в условиях нестабильной экономической ситуации, а также сокращение предложения.

- Каково процентное соотношение инвесторов, приобретающих один и несколько апартаментов?

- Доля повторных покупок в нашем проекте составляет порядка 30%.

- Хорошая коммерческая недвижимость – ничто без качественного управления. Какова философия вашего бизнеса, лежащая в основе управления комплексом, какие сервисы вы предлагаете и какие услуги обеспечиваете?

- Апарт-отелю уже недостаточно предоставлять только гостиничные услуги, основная игра ведется на уровне сервиса и впечатлений. Наша цель – создать мультиформатный «город отелей» с продуманной до мелочей концепцией, качественным сервисом и разнообразной инфраструктурой. Комплекс, который будет удовлетворять потребности не только в «крыше над головой», но и куда более широкие. Мы создаем место для работы, отдыха, общения с друзьями и коллегами. Место, в котором каждый найдет что-то по душе. Мы стремимся обеспечить гостям как можно большее количество качественных сервисов, которые освободят его от всех бытовых забот и сделают опыт пребывания в апарт-отеле максимально приятным впечатлением.

Поэтому мы предлагаем шесть успешных и совершенно разных гостиничных форматов. Благодаря этому спектр услуг очень широк: это круглосуточное обслуживание апартаментов, клининг, химчистка и прачечная, завтраки по системе «шведский стол», доставка еды в номер. После пандемии мы планируем вернуться к идее проведения большого количества мероприятий для разных сегментов целевой аудитории. Кроме того, мы внедряем фирменный маркет-плэйс с товарами и услугами от проверенных поставщиков. Их можно будет заказать, не выходя из номера, при помощи специальных гаджетов. Туристам это не просто актуально, иногда это жизненно необходимо.

- Какие составляющие инфраструктуры VALO вы считаете принципиально значимыми для тех, кто селится в этих апартаментах и почему? Что еще обеспечивает дополнительный комфорт для проживающих?

- Потребители данного сегмента ценят мобильность, комфорт и независимость. Потенциальных пользователей апарт-отелей привлекает мультиформатность и разнообразие. Поэтому абсолютно все элементы внутренней инфраструктуры комплекса важны гостям. Мы подходили к проектированию очень ответственно, консультировались с международными экспертами, и включили в проект рестораны, кафе, лобби-бары, конференц-центры, коворкинг с лекторием и мультимедийным залом, бассейн со SPA-зоной, фитнес-зоны, места для отдыха, кибер-зоны. 

Еще одним из важных преимуществ VALO является удачная локация. Комплекс расположен в ста метрах от станции метро «Бухарестская». До исторического центра можно добраться всего за 15-20 минут, равно как до аэропорта «Пулково» и всех вокзалов, что актуально гостям города.

Но дьявол кроется и в деталях, поэтому дополнительный комфорт для проживающих обеспечивают множество «мелочей». Таких, как бесплатный высокоскоростной «бесшовный» интернет с точками доступа в каждом номере и на всей территории отеля. Или, например, элементы системы умного дома.

- Стоимость обстановки и оснащения апартаментов довольно высока. Что вы можете сказать о качестве? И является ли данная отделка и оснащение неотъемлемой частью инвест-проекта (либо возможны варианты)?

- Отделка является обязательной, так как все юниты VALO должны соответствовать очень высоким требованиям гостиничных стандартов. Апарт-отель – объект гостиничного размещения, к нему предъявляются серьезные требования и по безопасности.

Юниты в апарт-отелях должны быть оснащены качественнее, чем арендные квартиры. Важна не только эстетика, функциональность, эргономичность, но и антивандальность. Чтобы номера прослужили долго, а инвестор не оплачивал ремонт слишком часто, вся отделка в VALO имеет очень высокую степень износостойкости. Так УК более эффективно эксплуатирует объект, что сохраняет доходность на высоком уровне.

То качество, которое мы предоставляем, встречается очень редко и обычно стоит куда больших денег. Мы очень тщательно подошли к выбору подрядчика и поставщиков по оборудованию юнитов, а за счет оптовой закупки себестоимость оснащения была снижена в несколько раз. Кроме того, нам очень удачно удалось успеть получить большую партию материалов до пандемии и повышения курса валют, которое, конечно, отразилось на ценах. 

- Вы запустили проект не в самое удачное время для подобного бизнеса Тем не менее, не можете пожаловаться на отсутствие клиентов. А насколько реальность совпала или нет с вашими предварительными планами и расчетами, сделанными тогда, когда никто не предполагал столкнуться с коронавирусными проблемами?

- Еще в феврале была подтверждена потенциальная загрузка абсолютно на весь номерной фонд открывшегося отеля на лето. Данные предварительного бронирования показывали, что до конца 2020 года гостями комплекса должны были стать больше 80 тысяч человек.

Однако судьба распорядилась иначе, и нам пришлось оперативно перестроиться на сегмент долгосрочной аренды, сделав апарт-отель одним из самых комфортных и безопасных мест во время пандемии. Поэтому даже весной апарт-отель был загружен на 40-50%. В начале лета цифра достигла 80%, а в августе держалась на уровне 94-98%. Конечно, соотношение между сегментом долгосрочной аренды и краткосрочной изменилось в пользу первой. Однако по итогам ноября, несмотря на сложную эпидемиологическую обстановку, загрузка номерного фонда VALO Hotel City составляет 81%.

При этом подобные риски (с точки зрения инвестиций они рассматриваются как краткосрочные) в стратегию VALO были заложены. Поэтому даже в апреле-мае мы выплачивали доход инвесторам, хотя по договору можем рассчитываться с собственниками только в конце года. Но нам было важно поддержать их в трудный для всех период.

- Генеральный подрядчик первой и второй очереди комплекса апарт-отелей VALO – финский концерн YIT («ЮИТ»), известный своим высоким качеством работ. Для строительства третьей очереди вы привлекли строительно-проектную организацию TMG Group (ТМГ ГРУП). С чем это связано?

- Это связано с тем, что в третьей очереди VALO планируется открытие международного отеля под брендом Mercure. Для отелей такого уровня существуют очень строгие требования в рамках строительства и планировочных решений, поэтому нам был важен подрядчик с международным опытом. Сербский строительный концерн TMG Group как раз специализируется на полном цикле создания гостиницы – от проектирования и строительства до запуска и полного оснащения объекта. В портфеле европейской компании множество гостиничных объектов: «Амбассадор», Four Seasons Hotel Lion Palace, «Новый Петергоф», «Менингер», Parklane Resort & SPA и Sokos Hotel Vasilievsky.

- Что вы думает по поводу заявления замминистра относительно необходимости объявить апартаменты «вне закона»? Уже введенные в эксплуатацию апартаменты «должны попасть под амнистию и учтены в объеме ввода жилья», считают чиновники. Эти им нужно для отчета об успехах в области жилищного строительства или означает что-то иное? Ваше мнение по этому поводу и возможному развитию сценариев?

- Пока не ясно, что именно будут запрещать. Апарт-отели являются гостиницами, и запрещать их было бы очень странно и даже губительно для большого и важного сегмента экономики. Скорее всего, причина такой инициативы – попытка бороться с так называемым «псевдожильём». В таких проектах нет никаких условий для создания гостиничной инфраструктуры, обеспечения сервисов и приема туристов.

Классические же проекты апарт-отелей строятся как гостиничные объекты, которые являются инструментом, позволяющим частным инвесторам зарабатывать деньги. Популярность формата растет как среди покупателей юнитов, так и гостей. Поэтому мы ожидаем от законодателей созидательной поддержки, а никак не запретительных мер.

- На что стоит обратить внимание при выборе апарт-отеля для инвестирования? Как не ошибиться и купить действительно доходный продукт?

- Псевдожилье легко отличить от настоящего апарт-отеля. Комплексы, которые маскируются под апартаменты, похожи на обычные многоквартирные дома, а не на объекты гостиничного размещения.

В апарт-отелях продуманы зоны для технического персонала, большое лобби для приема туристических групп и максимально разнообразная инфраструктура. Кроме того, апарт-отели имеют опытную управляющую компанию, у которой есть опыт в индустрии гостеприимства и планы на привлечение и обслуживание гостей после сдачи комплекса.

Но есть еще несколько важных пунктов. Стоит выбирать апарт-отель в такой локации, которая доступна максимально широкой аудитории и имеет хорошую транспортную доступность, в том числе, для туристов. Современных гостей привлекают места, где они смогут отдохнуть, получить новые впечатления и яркие эмоции, поэтому отель должен предоставлять как можно больше качественных сервисов. Наконец, доходность: справедливыми цифрами сейчас являются 7-11% годовых. Если компания обещает больше, не факт, что инвесторы такую прибыль увидят. 

- Спасибо!