Криптозащищенность и многоуровневый маркетинг, витология и ландшафтный дизайн – не просто увлечения, а сферы, в которых сделана серьезная карьера. При этом ни одной четверки в «красном» дипломе, два академических звания, а главный повод нашего интервью – успешное строительство коттеджных поселков в Ленобласти, постоянно получающих разные награды и пользующихся неизменным спросом у российских покупателей. И в Испании – мигом раскупающихся самими испанцами и выходцами из северной Европы. Наш собеседник - Председатель Совета Директоров компании «1-я Академия Недвижимости»  Дмитрий Вячеславович Новосельцев

Криптозащищенность и многоуровневый маркетинг, витология и ландшафтный дизайн – не просто увлечения, а сферы, в которых сделана серьезная карьера. При этом ни одной четверки в «красном» дипломе, два академических звания, а главный повод нашего интервью – успешное строительство коттеджных поселков в Ленобласти, постоянно получающих разные награды и пользующихся неизменным спросом у российских покупателей. И в Испании – мигом раскупающихся самими испанцами и выходцами из северной Европы. Наш собеседник - Председатель Совета Директоров компании «1-я Академия Недвижимости»  Дмитрий Вячеславович Новосельцев

 

- Дмитрий Вячеславович, поздравляем с очередным заслуженным признанием вашей компании - премией ZAGOROD BEST  в номинации «Масштаб и динамика развития загородных проектов» по итогам 2020 года. Ваши проекты пользуются стабильно высоким спросом, несмотря на то, что к эконом -классу они никак не относятся.  Значит, они явно отвечают запросам и потребностям людей. Расскажите, пожалуйста, о последних тенденциях на рынке загородной недвижимости в целом и о том,  как они отражены в проектах, создаваемых и реализуемых «1-й Академией недвижимости».

 

Как вы могли бы охарактеризовать такой непростой 2020 год с точки зрения спроса на загородную недвижимость? В целом на рынке и в ваших проектах, какие тенденции и особенности можно было бы отметить?

 

- Спрос на загородную недвижимость с марта – апреля 2020 показал нетипично высокий интерес к аренде, что было связано с локдауном и прочими ограничениями, переживать которые в разы легче на природе, в просторных по сравнению с городскими квартирами домах со своей зеленой зоной. Знаем об этом не понаслышке - на Карельском перешейке компания имеет свой фонд элитной недвижимости для сдачи в аренду. Никогда прежде сезон аренды не начинался так рано, причем к маю сдано было все и, частично,  по более высокой цене, чем обычно. Летом и осенью мы наблюдали устойчивое нарастание интереса к приобретению земельных участков и к загородным сделкам с ипотекой.

Появились предложения господдержки – прежде всего, в виде сельской ипотеки. Но она  не нашла пока масштабного воплощения в наших проектах. Выделенная квота разошлась в основном по квартирам в ЖК. А на строительство домов банки выделяют средства гораздо менее охотно. И  выдвигают условия, крайне не выгодные строительным компаниям: например, компания должна быть аккредитована в Россельхозбанке, причем по их же, порой достаточно субъективным критериям. А далее – под строительство дома предложили чуть ли не эскроу- счета, когда компания должна построить все на свои деньги, а только когда дом принят – отдается 50% денег, и все остальное – после регистрации прав собственности. Подобные условия компаниям крайне неудобны. А еще  банки часто проверяют проект, требуют развернутую смету и пр. Это для строительной компании время, прежде всего, и некоторые деньги тоже. Далее, Россельхозбанк «пошел навстречу», предложив СК 30% в качестве аванса, 30% - по завершении строительства и 40 – при возникновении прав собственности. Эта схема мягче, но пока сельская ипотека в коттеджных поселках особо не работает. А вот ипотека от ДОМ РФ от  6,1% годовых – получается покупателями без особых препон, как и от 8% - от СберБанка. Конечно на этом перечень банков, выдающих ипотеку на покупку земельных участков и строительство на них жилых домов не заканчивается. Есть интересные предложения от Почта Банка от 4,5 %  годовых. Основные тенденции следующие:

-    люди стали охотнее покупать участки с подрядом на строительство, при условии, что цена дома с участком не превышает психологическую отметку в 10 млн. рублей.

-    появилось много микро-девелоперов, которые покупают участки и строят на них дома на продажу. Причем они покупают не один участок, а сразу 4 или, например 15, как это случилось в КП «Сосновские горки».

-    покупателей больше интересуют предложения с участками ИЖС, т.е. в посёлках с понятной социальной инфраструктурой (детский сад, школа, магазин, спортивный клуб, аптека, медицинский центр, остановка общественного транспорта и всё в шаговой доступности).

 

- Какие именно предложения загородного рынка встретили особенно активный отклик у покупателей?

 

- Мы работаем в сегменте комфорт- и бизнес- класса, соответственно, наше предложение – где-то в районе 140-250 тысяч рублей за сотку, включая все необходимые коммуникации (электричество, вода, газ или принципиальная возможность его подведения, освещение, оптоволоконная связь). Наиболее популярны у нас сейчас дома площадью  в среднем 160 м кв. Есть модели в 1 и 2 этажа, каркасное домостроение или газобетон.

Востребованные стили, которые мы предлагаем с  «подрядом» - это дома в трех различных стилях и материалах. Дома в стиле Фрэнка Ллойда Райта отличают крыши сложной формы - со свесами, многоуровневые, этажность 1,5 – 2,5 этажей и пр.  Дома в стиле хай- тек - с плоскими крышами и панорамной  площадью остекления. И самый экономичный – стиль  барн – хаус. Такие дома строятся по каркасной технологии. Также в их  проектах предусмотрено безотходное использование стройматериалов  стандартных размеров. Такой дом площадью 160 метров вместе с участком 9 соток обойдется покупателю в 6 млн. 800 тыс. рублей уже с отделкой, например в коттеджном посёлке «Разметелево». Это цена, сопоставимая со стоимостью весьма скромной городской квартиры. Дом в стиле хай-тек из газобетона на участке 10 соток под ключ с полной отделкой доступен за 9,2 млн. рублей.

В наших поселках сначала распродаются участки без подряда, поскольку не у всех есть возможность купить участок и сразу начать строиться. Но и участки с подрядом в итоге хорошо расходятся. Итак, обобщая наш опыт: лучше всего сейчас продаются участки 8-10 соток с домами площадью 150-170 м кв. Еще 5-7 лет назад и участки интересовали большей площадью – от 12-20 соток, и площадь дома предполагалась около 220-250 м кв. Тенденция в сторону уменьшения площади загородных владений наблюдается уже довольно давно.

 

- Что вы вкладываете в понятие, характеризующее стиль создания ваших коттеджных проектов:  "Поселки на 5+" ?

 

- Прежде всего, мы включаем в пакет предложения очень качественные инженерные сети в полностью готовом состоянии. Это газ, вода, электричество  и оптоволокно. А также центральный дренаж, позволяющий организовать водоотведение, дороги, пост охраны, своя скважина- насосная – станция водоподготовки.  Качественные ухоженные дороги и ограждение периметра поселка. А также сервис, который мы обеспечиваем как управляющая компания. То есть с теми, для кого мы строили, мы не расстаемся. В 2018-2019 годах именно наша управляющая компания становилась победителем в конкурсе «КАИССА». Так что 5+ поставили не мы сами себе, а авторитетное сообщество уважаемых организаций и профессионалов. Смысл, который мы закладываем – качественная инфраструктура, плюс грамотное управление и обслуживание, и место, где они построены. Они отличаются удачным расположением – с точки зрения наличия природы, с одной стороны и развитой инфраструктуры, с другой. Еще для нас характерно то, что за каждым поселком закреплен свой менеджер, который только им и занимается, общаясь с клиентами. Менеджеры сдают экзамен по знанию проектов планировки территорий и регламента застройки. В итоге клиенты получают исчерпывающую консультацию и далее их сделка сопровождается одним, при этом крайне компетентным, человеком.

Важнейшим юридическим условием получения проектом столь высокой оценки является отсутствие «подводных камней» в истории возникновения прав собственности на землю. Мы уделяем вопросам проектирования и получению соответствующих разрешений и согласований особое внимание. Далеко не все землевладельцы проделывают такую работу и, как следствие, могут предложить объект, впоследствии становящийся предметом судебного спора. Первые две волны приватизации – жилья и промышленности по ваучерам, все хорошо помнят. Но была и третья волна – когда совхозную и колхозную землю разрешили делить на паи, а их выдавать колхозникам, которые стали их продавать. На этой стадии в паевые земли ряд площадей включен был с нарушением закона. Например, участок входил в уставной капитал, или земля была в долгосрочной аренде у совхоза, относилась к гослесфонду Российской федерации или к объектам стратегического значения Минобороны, или к охранной зоне. В любом из этих случаев оформлять на нее паи и продавать их было нельзя. Хотя теперь формально – есть и кадастровый учет и правоустанавливающие документы . Девелопер начинает осваивать территорию и вдруг всплывают «скелеты в шкафу». А если он уже все размежевал и продал? Крайним оказывается собственник участка, которого по суду могут всего лишить. Главное, что мы делаем всегда, и на что  всем застройщикам советуем обращать внимание – чтобы по массиву под коттеджный поселок был выполнен проект планировки территории. Без него крайне опасно что-то покупать, даже если девелопер  «честно заблуждается». На стадии сбора разрешительной документации для проекта наша техническая служба заказчика посылаем запросы более чем в 20 «государевых инстанций»: Комитет по природным ресурсам, в ГИОП, и пр. и т.д. с целью проверки на  отсутствие каких-либо нарушений, гарантирующее спокойную жизнь нашим покупателям.

 

- Если сравнивать по стоимости участок в садоводстве, расположенном неподалеку от любого из ваших проектов и ваш участок без подряда – разница в цене окажется весьма ощутимой. А каковы обычные минусы более дешевого участка СНТ по сравнению с участком в таком проекте, как ваши?

 

- Если говорить о стоимости – наша земля стоит примерно столько же, сколько и земля в садоводстве – участок в 7 соток обошелся бы от 560 до 840 тыс. руб. в зависимости от проекта и его локации. А далее – в садоводстве  необходимо платить отдельно за проектирование и подведение линий электропередач, бурение скважин, если таковое вообще возможно (в ряде случаем люди имеют колодцы с насосами плюс, если повезет, летний водопровод), за строительство и поддержание дорог. В СНТ не всегда возможно провести газ, обеспечить необходимые электрические мощности для круглогодичного проживания и пр. Наши покупатели к чистой стоимости земли добавляют 600- 800 тыс. руб. и гарантированно имеют все то, о чем говорилось выше. Есть и «морально подавляющие» нюансы. В отношении садоводств действует 217 ФЗ, согласно котором главным в них является общее собрание, определяющее жизнь поселка. Любые изменения утверждаются именно «всем колхозом». Что далеко не всех устраивает.

 

- А что обычно входит в инфраструктуру, взнос за которую в размере 600- 800 тыс. руб. оплачивается дополнительно к стоимости земли, причем, независимо от площади земельного участка?

 

- Это качественные внутриквартальные дороги, лицензированная скважина, насосная с системой водоподготовки, водопровод до границы участка, электросети с мощностью 15 кВт на участок, наружное освещение,  оптоволоконная линия связи  и газопровод. Все в совокупности обойдется в  800 тыс. руб. В проекте «Сосновские горки» стоимость пакета в порядке эксперимента снижена на 200 тысяч, поскольку газификация каждого участка в него не входит. Газопровод проходит по границе с территорией поселка, технические условия получены, а далее все зависит от желания и готовности жителей финансировать данный процесс...

 

- Существуют ли какие-либо особые требования по отношению к жилым постройкам, воздвигаемым  покупателями на участке, приобретенном у вас без подряда? Стиль, материал, другое?

 

- В поселках, где есть утвержденный регламент застройки, предполагается, что дома могут быть построены на разных линиях с разными требованиями, либо вообще без таковых. Тогда речь идет только об открытом типе заборов с прозрачностью не хуже 50%.  Иногда может быть рекомендован конкретный стиль архитектуры ( с этой точки зрения проект с нами согласовывается)  или даже эскиз рисунка забора. Но есть и такие улицы, где люди строят, что хотят. В целом по улице картинка может сложиться аляпистой, но людей мы об этом заранее предупреждаем. В одном проекте из 4х улиц без подряда две – регламентированные по стилю, а две – нет. Причем, что интересно, именно они первыми и распродаются, то есть людей в принципе устраивает свобода творчества при выборе дома. Открытый забор как обязательное требование присутствует везде.

 

- Коммунальные платежи за проживание в поселках на данный момент составляют суммы от  4100  до 5400 рублей в месяц. Что сюда входит? 

- Круглосуточный пост охраны на КПП, вывоз мусора, обслуживание всех инженерных сетей, система наружного освещения, поддержание дорог, общие расходы на электроснабжение насосной, поста охраны наружного освещения и пр. Важно отметить, что при этом вода предоставляется бесплатно и без счетчика. Так что люди экономят на воде не менее 1500 рублей в месяц и по факту все вышеупомянутое обойдется им от 2,6 тысяч рублей без учета воды.

 

- Ваш проект «Разметелево», получил «КАИССУ – 2020» как лучший коттеджный поселок года. Чем он особенно интересен?

 

- Мы очень ответственно подошли к подготовке этого проекта, продуманы все детали многократно. Только на выполнение проекта планировки территории у нас ушло более трех лет. Это, прежде всего, современный микрорайон, соответствующий всем европейским стандартам. Данный проект состоит из нескольких зон застройки – коттеджи (260 участков), малоэтажная многоквартирная застройка (4 этажа, общая площадь застройки 80 000 кв.м жилья) с полностью достаточным пространством для парковочных мест на улице, современный торгово- деловой центр, а именно: торговый центр почти на 5000 м2, медицинский центр, рынок, закрытый спортивный центр и открытого типа спортивные плоскостные сооружения. Для детей в нем предусмотрены школа на 525 мест, социальный детсад, и коммерческий – работающий по системе Монтессори. Также в зоне общественно-деловой застройки запроектированы апартаменты, зоны рекреации.

 

- Строительство Технопарка в Разметелево: как возникла подобная идея и каковы основные задачи и структура проекта? 

 

- Мы давно задумывались о возможности работать не только для сегмента В2С, но и в В2В. Для  покупателей- юридических лиц, нуждающихся в месте организации бизнеса со всеми готовыми условиями и коммуникациями. Один из наших стратегических партнеров имел рядом землю, и мы решили организовать свой Технопарк. Этому событию предшествовал успешный опыт создания в Подпорожье своего лесопильного комплекса. площадью более 4,5 Га. Мы построили там огромный производственный комплекс, включающий административное здание и деревообрабатывающий цех, здание ПТО и гаража на 8 постов с ремонтной зоной и административной частью общей площадью 1367 кв.м, установили девять ленточных пилорамм.   Во Всеволожске по адресу Всеволожский пр. 117 нами  построен складской комплекс площадью 1200 м2 на территории 1,5 Га земли. Так что соответствующий масшьабный опыт имелся.

Локация промзоны «Разметелево - а/д Кола-юг»  весьма удачна - всего 9 километров от КАД по Мурманскому шоссе , рядом автозаправка. Территория более 20 Га земли располагается вдоль первой линии Мурманского шоссе. Мы долго готовили  проект территории, недавно размежевали первый массив и у нас уже 6 из 9 участков продано за 3 месяца. Средняя площадь участков 40 соток. Якорным покупателем в первой очереди стал завод Дюрисол, купивший сразу 4 участка. Он производит  блоки для стен с фасадным декором и слоем утеплителя пенополистеролом. Второй резидент -  производитель керамзито-бетонных блоков. Далее у нас есть покупатель, строящий современный склад, крайне востребованный в настоящее время, а также компания с большим автопарком, ориентированным на обслуживание внутрироссийского туризма северного направления (Карелия, Мурманская обл. и пр.) Уже три участка зарезервированы для покупки во второй очереди.

 

- Какого плана недвижимость вы предлагаете в Испании? Чем и для кого могут быть привлекательны эти проекты?

 

- Примечательно то, что мы не продаем построенную кем-то недвижимость в Испании россиянам как агенты, а сами строим ее, имея 20-летний опыт в этой области, и продаем европейцам, в том числе, и самим испанцам.

Российские туристы хорошо  знают побережье  между Аликанте и Малагой. Там очень много целебных источников, термальных и грязевых. Наша весьма удачная в этом районе маркетинговая концепция – проект  «Абидуль» – то есть Березка в переводе с испанского. Его покупатели - сами испанцы, англичане (правда, из-за брекзита и ковида сейчас с их стороны наблюдается спад спроса), норвежцы, бельгийцы и немцы. После  очередной девальвации рубля 2014 года покупателей из России у нас нет, а европейцы очень рациональны, экономичны и наше предложение их очень устраивает.

 

- И какими параметрами отличается ваше «экономичное предложение» в Испании?

 

- Отличительная особенность, позволяющая держать сравнительно невысокую цену, заключается в том, что наши проекты домов реализованы на небольших участках земли – от 1, 5 соток. А сами дома - площадью от 105 м кв, построены  в двух уровнях  с тремя небольшими спальнями наверху. Плюс солярий на крыше. При  этом на каждом участке имеется бассейн, небольшая зеленая зона и одно парковочное место. Стоимость такого дома с землей – 250 тысяч евро, что тоже сопоставимо с квартирой по цене. Насколько мне известно, сейчас российская активность на испанском рынке близка к нулю, но предпочтения, которые россияне проявляли до этого, географически тяготели к Барселоне и окрестностям. При этом отдельные дома позиционировались как «виллы» и должны были иметь большую площадь, в том числе и земли.

 

- Что вы можете сказать о своей команде, есть ли у вас особая стратегия продаж, приводящая вас к успеху?

 

- Конечно, есть и в основе этой стратегии лежит постоянное повышение и поддержание профессионального уровня. Я сам читаю лекции как минимум раз в неделю по 2 часа. Все агенты отдела продаж у меня прошли обучение в области документооборота, юридических аспектов, психологии продаж, работы с возражениями, различных коммуникативных техник: айкидо, амортизации, пинг-понга и мн. других. А также практические занятия по отработке возражений – как корректно и бесконфликтно преодолевать сомнения клиентов.  Поскольку все нюансы каждого поселка и проекта мне известны, информацию наши специалисты получают полную и без искажений во время занятий. Большинство наших агентов работает давно, текучесть у нас минимальная, близка к нулю. Сотрудникам нравится и качественная подготовка, и обеспеченность работой и заработком. У нас 35 человек , в том числе 4 юриста – это постоянный костяк. Но есть и привлекаемые фрилансеры.

 

- Как давно лично вы в бизнесе, связанном с недвижимостью?

 

- В этом бизнесе я с 1999 года и до 2008 занимался строительством элитных коттеджей в Рощино и окрестностях в Выборгском районе Ленинградской области – площадью по 300-400 м кв, что в те времена было весьма популярно. А также мы формировали пул коммерческой недвижимости в городе, осуществляя выкуп квартир на первых этажах с последующим переводом в нежилой фонд. Тогда же и стали строить в Испании.

 

- Когда и по какому поводу, если не секрет, вы стали академиком МАИСУ?

 

- Я всегда тяготел к науке, институт (ЛЭТИ) закончил как ленинский стипендиат не просто с красным дипломом, а с оценками «отлично» по всем  68 предметам. Много занимался наукой и публиковался, в том числе, и в зарубежных журналах. Моя научная тематика -  теория кодирования, криптозащищенность – то, что используют современные спутниковые системы, GPS навигация. С середины 90-х я получил отличную школу обучения маркетингу в Американской компании Santegra, в которой работаю уже более 25 лет в качестве дистрибьютора.   

На рубеже веков академиком общественной академии можно было стать при  наличии определенного объема печатных научных трудов и  по представлению трех коллег- академиков. Моя тематика совпала со сферами, охваченными МАИСУ – Международной Академии информации, связи и управления в природе, обществе и технике. Также я вел очень большую работу в области сетевого маркетинга, на которую в то время часто смотрели, как на пирамиду. Я прошел обучение в США, мои знания в то время оказались очень востребованы, я читал  и читаю до сих пор лекции по современным видам маркетинга и, конечно, по самому передовому - сетевому маркетингу. В начале я получил степень «доктора административного бизнеса». Это случилось в 1996 году, а уж потом через пару лет стал Академиком. «ВАНИК» - вторая академия, в которой я также стал Академиком по представлению её основателя Двойрина Григория Борисовича.  Ее научная сфера – витология- наука о жизни . В те годы, как в прочем и сейчас, я активно начал заниматься темой здоровья и в рамках проектов Santegra организовывал и проводил клинические апробации по проблематике витологии. Главная моя цель – добиться самому и людей научить тому, что активно каждый может прожить более 100 лет, постоянно развивая свой мозг, занимаясь разнообразной и интересной деятельностью, поддерживать и сохранять здоровье за счет постоянного развития интеллекта.

 

- Ваши увлечения и любимые занятия вне работы?

- Мое любимое занятие на природе – это садоводство и ландшафтный дизайн на моих 75 сотках. Им я занимаюсь уже более 20 лет. У меня там пруды с карпами, птичник, три собаки, розарий с более чем 100 сортами роз, объемная коллекция рододендронов и прочих интересных декоративных кустарников, а также масса многолетников и, конечно множество  луковичных , которые первыми радуют весной. Из спорта, помимо фитнеса, это большой теннис и горные лыжи.

Я много лет шел к тому, что мало сплю (чуть менее 6 часов), поскольку бизнес с США приучил по завершении насыщенного рабочего дня в России еще полночи проводить в общении с «заморскими» партнерами, у которых почти на 8 часов смещен часовой пояс. Благодаря этому теперь успеваю заметно больше, чем другие. Мало ем и мало сплю. И поддерживаю свой организм ежедневным приемом биодобавок уже более 25 лет.

 

- Какие 1-я Академия готовит новые проекты?

 

- Их два.

В настоящее время мы заканчиваем подготовку нового проекта в Выборгском районе Ленинградской области, расположенного в Полянское сельском поселении в окружении семи озер, реки Петлянка и хвойного леса. Это 80 км от КАД по Приморскому шоссе. Для нас это совершенно новая концепция фермерского посёлка с большими участками площадью более 100 соток и низкой ценой 25 000 рублей/сотка. В настоящее время прорабатываем название проекта. Скорее всего он будет называться «И река, и лес, и озеро». Летом мы планируем начать старт продаж. У него абсолютно отличная концепция от коттеджных посёлков. И проект рассчитан на интерес совершенно другого покупателя, которому нужен простор и возможность проявить себя на большом земельном участке. Для женщин - это 100 соток удовольствия, для мужчин - это 100 соток возможностей.

Мы также готовим к продаже земельные участки под коммерцию в нашем жилом комплексе «Разметелево» и в административно-деловой зоне технопарка «Разметелево - а/д Кола-юг» . Площади участков под торговлю от 18 соток. Это очень проездное и проходное место в  Разметелево - Мягловское шоссе, в Технопарке - зона дорожной развязки Мягловского и Мурманского шоссе. В течение месяца на наших сайтах мы уже разместим подробную информацию о наших предложениях. Наши сайты academb.ru и  poselki1.ru.

 

- А что Вы можете предложить для членов РГР в плане межрегионального сотрудничества?

 

- Мы заинтересованы в выстраивании долгосрочных партнерских отношений, как застройщики  и коттеджных посёлков и промзон. Уважаемым члена РГР мы готовы предложить за их клиентов 4 % от стоимости земельных участков в наших коттеджных посёлках, а также с продажи промышленных участков и участков под коммерцию.

---