25 ноября в Санкт-Петербурге прошла первая практическая конференция по противодействию мошенничеству на рынке недвижимости.

Организатором выступила Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области — одно из крупнейших профессиональных объединений, которое формирует профессиональную среду, развивает стандарты работы и системно вкладывается в обучение и рост квалификации специалистовв сфере недвижимости.

Всё больше сделок в городе и регионе связаны с так называемыми «ведомыми» продавцами: с одной стороны — людьми, реально находящимися под давлением мошенников, с другой — пожилыми собственниками, которые уже после сделки пытаются оспорить её, ссылаясь на заболевание или непонимание, хотя на момент подписания действовали осознанно. И те, и другие кейсы ведут к затяжным судам, финансовым потерям и подрыву доверия к сделкам с недвижимостью. Видя масштаб проблемы, Ассоциация инициировала профессиональный разговор, поставив в центр человека, его права, безопасность и защиту добросовестных участников рынка.

Конференцию открыл президент Ассоциации риэлторов Игорь Горский, модераторами выступили Светлана Белова (генеральный директор агентства недвижимости и центра обучения ВСЕВРИЭЛТ) и Ксения Сидельникова (правозащитник и руководитель АН Эрмитаж). От риэлторов выступил Антон Баранов, юрист по недвижимости и генеральный директор «АВЕНТИН-Недвижимость». В своём докладе он обозначил типичные признаки уязвимого продавца — преклонный возраст, одиночество, срочная продажа с дисконтом, отсутствие встречной покупки, волнение и нестабильное поведение, — а также напомнил о рисках сделок по ст. 177 ГК РФ. Тему защиты интересов покупателя продолжила Анна Березкина, руководитель направления ипотечного страхования компании «Согласие», показав на примерах оспоренных титулов, как страховая компания оценивает риски и в каких случаях титульное страхование действительно становится финансовой «подушкой безопасности».

О роли нотариуса в предотвращении подобных ситуаций рассказал вице-президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Иван Соколов. Он напомнил, что нотариус обязан не только проверить законность сделки, но и убедиться, что её содержание соответствует действительным намерениям сторон — оценить дееспособность, мотивы, способность понимать значение своих действий и руководить ими (когнитивный и волевой элементы). Соколов также отметил ключевые меры предосторожности: оценку мотивов продавца, правовой анализ документов, осмотр объекта и применение безопасных инструментов расчётов. Судебную перспективу дополнил заведующий адвокатской конторой «Малашин и партнёры» Владимир Малашин, отметив, что защиту покупателя чаще всего подрывает отсутствие письменных доказательств и ясной логики сделки. По его словам, именно оперативная фиксация переговоров и ранняя реакция на признаки мошенничества во многом определяют исход дела в суде.

Далее внимание участников было сосредоточено на человеческом факторе. Психиатр и психолог Василий Белов представил психологический портрет ведомого, отметив, что уязвимость формируется сочетанием личностных, когнитивных и мотивационных факторов: низкой самооценки, тревожности, конформности и доверия к внешним авторитетам. Особую группу риска, по его словам, составляют пожилые люди. Логичным продолжением стал анализ судебной практики от адвоката Екатерины Зерновой. На примерах реальных дел она показала, что для судов по ведомым ключевое значение имеют выводы комплексной психолого-психиатрической экспертизы и добросовестность покупателя: если его причастность к мошенникам не доказана, сделки чаще всего оставляют в силе, а при установленном влиянии на продавца и возможности распознать ведомость — признают недействительными.

Во второй части конференции выступил Игорь Жигунов, заместитель генерального директора «Ипотека 24». На примере реальных кейсов он показал, какие признаки должны настораживать риэлтора и банк — частый набор кредитов, недавнее владение квартирой, занижение цены, доверенности, выданные за рубежом, «технические» дроп-участники, — и подчеркнул, что снизить риски помогают дополнительные проверки, видеофиксация, «правило второй руки» и заявление о немошенничестве.

Все участники конференции получили уникальный пакет материалов, разработанный Ассоциацией совместно с экспертами юридического, нотариального, страхового, психологического и банковского сообществ. В комплект вошли чек-листы, регламенты, заявления и подробные рекомендации, позволяющие риэлторам и юристам оперативно выявлять признаки ведомости, действовать в правовом поле и предотвращать мошеннические схемы уже на ранних этапах сделки.

Участники конференции подчеркнули, что ключевая роль в решении этой проблемы принадлежит государству: только создание правового механизма с участием государства способно обеспечить реальную защиту граждан. АРСП заявила о готовности вырабатывать и продвигать необходимые правовые решения в тесном взаимодействии с государственными профильными ведомствами.