Продолжая обзор деловой программы Конференции «Риэлтор -2021», сегодня мы сосредоточим внимание на «коммерческом» и «правовом» блоках мероприятия. В материале даны активные ссылки на презентации спикеров, отражающие самую актуальную и ценную с прикладной точки зрения информацию для профессионалов.

Продолжая обзор деловой программы Конференции «Риэлтор -2021», сегодня мы сосредоточим внимание на «коммерческом» и «правовом» блоках мероприятия. В материале даны активные ссылки на презентации спикеров, отражающие самую актуальную и ценную с прикладной точки зрения информацию для профессионалов.

В своем комментарии к стартовому материалу, посвященному Конференции, прошедшей 12 марта в ЭкспоФоруме, президент АРСПб и ЛО Дмитрий Рубин особо отметил активный интерес профессионалов к лайт- конференции по коммерческой недвижимости и секции, освещавшей правовые вопросы, в первую очередь, возможным вариантам легализации трудовой деятельности риэлторов.

Что касается коммерческой недвижимости, действительно мероприятие вышло за рамки секции и стало достаточно масштабным не только по времени и составу спикеров, но и по разнообразию тем. Сегодняшний рынок коммерческой недвижимости предлагает все новые способы заработка для профи. И, вместе с тем, на мероприятии были проанализированы изменения, произошедшие в данном сегменте за последнее время, в первую очередь, в связи с особыми условиями, привнесенными «пандемийным» периодом.

Однако, начнем с того, что более заинтригует нашу аудиторию – а именно - возможности заработать и потенциальные партнеры в этой области. Так, Фонд Имущества Санкт- Петербурга уже довольно давно и успешно сотрудничает с АРСП. В качестве спикера от АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» выступила Елена  Толкачёва, начальник отдела оценки и аналитики данной организации. Ее презентация на тему  «Новинки 2021 года. Как заработать с Фондом имущества» была посвящена тому, чемФонд Имущества может быть полезен брокерам. Ни для кого не секрет, что отработанные схемы различных способов продажи имущества, в том числе, через открытые аукционы и закрытые торги, зачастую  являются гораздо более продуктивными, нежели сделки на «свободном рынке». Они гарантируют гораздо более высокий процент совершения сделок по реальной  и обоснованной рыночной стоимости. А также динамичный график, максимальный объем предоставляемых услуг, безопасный способ расчетов и объективные сроки продажи. В настоящий момент Фонд Имущества с удовольствием привлекает агентов к пополнению базы продаваемых объектов, поскольку возможности масштабов его деятельности гораздо шире, нежели реальный объем государственного имущества, которое можно предложить к реализации. Так что данное сотрудничество является взаимовыгодным. В презентации г-жи Толкачевой анализируется, какими могут быть источники заявок и категории клиентов, в чем заключаются основные параметры для поиска объектов. Сотрудничество предполагает заключение субагентского договора с риэлтором, а схема включения объекта недвижимости в пул совместной работы с Фондом Имущества - наличие у агента эксклюзивного договора с собственником объекта. С деталями презентации можно ознакомиться ЗДЕСЬ.

О том, в какую именно коммерческую недвижимость сегодня выгодно инвестировать, в том числе и по сравнению с жилыми объектами, подробно рассказалВячеслав Лапочкин. генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании "Лапочкин и партнеры". Его сообщение на тему : "Инвестиции в доходную коммерческую недвижимость" подробно рассматривает преимущества управления обектами КН по сравнению с пулом жилых объектов. Также в нем проводится сравнительный анализ плюсов и минусов различных коммерческих помещений с различными типами арендаторов с точки зрения привлекательности объектов для инвесторов. Рассматриваются тенденции рынка коммерческой недвижимости в Санкт – Петербурге, в частности, смещение инвестиционных акцентов из центра на периферию города – в частности, в спальные районы и пригороды. Приводятся факторы, как повышающие  сегодня привлекательность коммерческого объекта для инвестиций, так и снижающие ее. Даются обоснования того, почему ранее всегда беспроигрышная покупка помещений в центре  сегодня становится «квестом с неизвестным финалом». Кроме того, анализируется ситуация с налогообложением и многое другое. Познакомиться с ценными замечаниями и рекомендациями г-на Лапочкина можно ЗДЕСЬ.

Зося Захарова, генеральный директор ООО "Реал Инвест",  обозначла тему своего сообщения « Как риэлтору легко и быстро оценить недвижимость». А фактически -  провела в сравнительно небольшой презентации полный вводный курс в оценку коммерческой недвижимости, столь важную для быстрой реализации объекта по его обоснованной моментом, а также справедливой, с точки зрения состояния рынка, стоимости.

В презентации проанализированы такие виды стоимости, как рыночная, ликвидационная, инвестиционная, кадастровая. Приведены все виды объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ. А также сравниваются методы,  используемые в экспертной оценке:метод сравнения продаж, капитализации дохода, сравнительной стоимости единицы в применении к различным типам коммерческой недвижимости.

Особое внимание уделено использованию метода сравнения продаж, как наиболее доступного и очевидного для практикующего риэлтора. Анализ цен продаж проводится на основепредложений объектов-аналогов и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.  В презентации приводится большое количество конкретных цифр и показателей по различным значимым параметрам и их соотношениям, методам, периодам, типам коммерческой недвижимости. Этими и многими другими премудростями, доступными пытливому и подготовленному уму профессионала, г-жа Захарова делится в своей презентации с понятной и заветной целью каждого: не только заработать на одной конкретной сделке, но и получить самые благожелательные рекомендации от благодарных клиентов, и существенно повысить свое профессиональное реноме.  «Секрет на миллион» можно подробно изучить ЗДЕСЬ.

Осип Румянцев, Руководитель юридической фирмы «Румянцев Лигал», посвятил свое выступление анализу трудностей, возникших на фоне пандемии в отношении арендаторов и арендодателей объектов коммерческого назначения, на базе  которых деятельность была приостановлена. Возникли естественные трудности с получением доходов и оплатой аренды. К сожалению, арендаторы не всегда вели себя адекватно ситуации, требуя, чтобы им пошли навстречу по причине «форс-мажора» и отказываясь от исполнения каких-либо обязательств. Арендодатели  еще чаще не были готовы поступиться «частным ради главного» и выйти на взаимоприемлемый консенсус.  Г-н Румянцев представил презентацию «Новый взгляд на договор аренды: или чему нас научила пандемия».  Ничто не исключает возможностей повторения подобного в будущем, а значит, уроки эти забывать не стоит. В презентации приводится хроника развития эпидемии коронавирусной инфекции, анализируются положения  Федерального закона от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»

Докладчик рассказал о том, какие вопросы чаще всего возникали в спорах по срокам и регулированию условий договоров аренды, дал ряд советов о том, чем должны руководствоваться стороны.  А также привел ряд особо ценных с прикладной точки зрения универсальных правил для арендодателей и арендаторов. Все подробности и рекомендации ЗДЕСЬ.

Особой «фишкой» Конференции стало выступлениеДавидаРизаева, председателя НААБ (Национальной Ассоциации аукционных брокеров) на тему: «Инвестиции в торги по банкротству с доходностью от 25 до 50% годовых!» В нем он охарактеризовал новые возможности заработка на банкротном рынке коммерческой недвижимости, с которыми можно познакомиться ЗДЕСЬ.

Что касается проведения секции «Правовые вопросы. Изменения в законодательстве. ИП или самозанятый», мы поинтересовались деталями у ее непосредственного организатора, модератора и ключевого спикера Антона Баранова, юриста по недвижимости, Председателя комитета по риэлторской деятельности и профессиональным стандартам АРСПб и ЛО. Вот чем он поделился:

«Что именно у профессионалов было наиболее востребовано из советов по легализации их трудовой деятельности? Как ни странно, при весьма насыщенной аудитории и внимательном  отношении к содержанию аналитического сообщения, посвященного данной проблематике, не сказал бы, что последовало много вопросов. Скорее, уточнения. Или вопросы, посвященные каким-то прикладным моментам, которые люди «прикидывали на себя», к примеру, «каким будет налогообложение, если я буду сдавать собственную квартиру как «самозанятый»? Желающих обсудить проблемы  и возможные механизмы именно легализации трудовой деятельности  риэлторов особо не нашлось. То есть народ на эти темы задумывается, к правовой канве присматривается, но пока не готов активно действовать в данном направлении. Показательно то, что я пообещал всем желающим из присутствующих в качестве бонуса прислать  инструкцию о том, как стать ИП (индивидуальным предпринимателем). И никто с такой просьбой «по горячим следам» не обратился. Зато множество людей попросило выслать им саму презентацию, в которой рассматривались и сравнивались различные варианты оформления отношений и пр., но не было никаких конкретных пошаговых инструкций, ценных с прикладной точки зрения.  Всего с десяток человек из действительно  большого количества присутствующих задавали вопросы, из которых следовало, что они достаточно подготовлены и в принципе неплохо разбираются в предмете обсуждения. Также прозвучали опасения – не будут ли увеличены размеры налогообложения, как только в стране появится достаточно масштабное количество ИП и «самозанятых»? (напомним, сегодня это от 4 до 6% у «самозанятых» и 6% плюс взносы у ИП). Конечно, исключить подобные сюжетные повороты не представляется возможным, но логика налоговой политики государства  до сих пор была такова – лучше получать у легально трудящихся  эти проценты, чем это будет работа «в тени» и никаких отчислений. И в данном случае мы видим большую перспективу в области работы с риэлторами по поводу их «выхода из-под коряги». Что касается презентации, в которой проводится сравнительный анализ плюсов и минусов различных форм легализации и оформления трудовых отношений риэлтора, с ними можно ознакомиться ЗДЕСЬ.

Что касается новаций в области нотариальных действий, сопутствующих сделкам с недвижимостью,  – прежде всего я услышал прогнозы, что вот-вот заработает система «дистанционного» нотариального удостоверения сделок. Продавец и покупатель смогут  в момент сделки находиться в разных нотариальных конторах – это особенно ценно для межрегиональных сделок. Вроде бы к лету эта система должна быть доработана и внедрена».

В следующем, заключительном материале по деловой программе Конференции «Риэлтор – 2021» мы осветим вопросы стратегического сотрудничества АРСП и РГР, динамику и дальнейшие перспективы развития ФБН (Федеральной базы данных), а также ряд направлений, интересных с точки зрения развития рынка недвижимости и межотраслевых связей риэлторов.