В конце прошлой недели по СМИ прокатился вал перепечаток содержания сюжета, показанного на РЕН ТВ и посвященного якобы «массовой» проверке на нарушения в области перепланировок . Судя по гиперактивной реакции на сюжет, данная проблема вызвала большое напряжение – покушение на неприкосновенность жилища в смутные времена самоизоляции воспринимается особенно болезненно. Эксперты АРСП ответили на наши вопросы о том, насколько сгущены краски в данных сюжетах, откуда взялись основания для подобных опасений и какие именно нарушения действительно могут привести к весьма неприятным для собственников последствиям.

В конце прошлой недели по СМИ прокатился вал перепечаток содержания сюжета, показанного на РЕН ТВ и посвященного якобы «массовой» проверке на нарушения в области перепланировок . Судя по гиперактивной реакции на сюжет, данная проблема вызвала большое напряжение – покушение на неприкосновенность жилища в смутные времена самоизоляции воспринимается особенно болезненно. Эксперты АРСП ответили на наши вопросы о том, насколько сгущены краски в данных сюжетах, откуда взялись основания для подобных опасений и какие именно нарушения действительно могут привести к весьма неприятным для собственников последствиям.

Итак, суть первого тиражированного «ужастика»:  сотрудники Жилинспекции устраивают массовые рейды по квартирам с целью выявления незаконных перепланировок. В оригинальном сюжете речь об этом процессе как о массовой акции идет, но добавлен основополагающий момент:  о нарушениях должно быть соответствующее заявление – например, от соседей, которым причинены неудобства, либо нанесен ущерб.

Следующий «леденящий душу» момент из вариаций на тему: За опасную перепланировку – придется отвечать в суде, а в некоторых случаях и вовсе остаться без жилья. И это – чистая правда! Но только суд грозит тем, кто не готов легализовать произведенную перепланировку «мирным путем», либо реально допустил вопиющие нарушения и не хочет привести строение в первоначальное положение.  А «оставить без жилья» - не означает его конфискации. В редчайших случаях отказа следовать судебному решению следующее судебное разбирательство может  побудить собственника к продаже помещения с торгов, с получением им соответствующих средств.

Далее, в «стартовом» сюжете изложен алгоритм организации «визита».  Чиновники отправляют уведомление по почте о том, что придут через месяц в конкретное время. И так дважды. Если это проигнорировать, то они могут обратиться в суд и появятся уже с приставами. Естественно, люди  опасаются еще и того, что под видом инспекторов по квартирам начнут разгуливать мошенники.

Итак, оригинальный сюжет (по ссылке.), вызвавший массовую перепечатку «с купюрами», прокомментировали эксперты АРСП. А также  ответили на наши вопросы о том, откуда взялись основания для подобных опасений и какие именно нарушения действительно могут привести к весьма неприятным для собственников последствиям.

Специалист Проектного бюро полного цикла «Технология», помощник руководителя управления проектами Николай Марченко так интерпретирует ситуацию.

Пожалуйста, прокомментируйте, к каким выводам вы пришли. Есть или нет основания для подобных массовых проверок? При каких условиях они могут возникнуть?

Действительно, количество проверок растет с каждым годом, что четко видно из отчетов проверяющих органов и нашей статистики поступающих заявок. Это связано и с доступностью информации о контролирующих органах и наличием электронных приемных. Т.е. все можно сделать, не выходя из дома. Кроме того, в нашем городе существует государственный сайт «Наш Санкт-Петербург», где любой гражданин может анонимно пожаловаться на ту или иную проблему дома и эту заявку будет обязан отработать профильный орган.

Но данный репортаж, однозначно, раздувает масштабы данного процесса и драматизирует его.

Любой собственник жилья или коммерческого помещения в любой момент может столкнуться с проверкой администрации, жилищной инспекции и иных органов на предмет самовольной перепланировки, инициированной физическим лицом или обслуживающей организацией.

Большинство граждан считает, что квартира – это их собственность, и никто не вправе проверять, каким образом она эксплуатируется. Однако, управляющие компании уже больше года могут проверять квартиры жильцов на предмет самовольных перепланировок, изменений инженерных сетей и т.д. Согласно Определению Верховного суда от 07.05.2019г. Управляющие компании наделены полномочиями контроля за состоянием жилого фонда. Делать это они обязаны по согласованию с собственником, не чаще 1 раза в 3 месяца.

Кроме перепланировок, собственники часто вносят незаконные изменения в общее домовое имущество: монтируют водяные теплые полы (как в сюжете), бездумно присоединяют лоджии, выводят на них квартирные радиаторы отопления. Разумеется, подобные изменения запрещены, и нужно жильцов контролировать. Слабое отопление, низкий напор воды в санузлах, конденсат, трещины и прочее – верные признаки того, что Ваши соседи выполнили незаконные изменения.

Чаще всего собственники сами дают повод для проверки в процессе ремонта из-за шума и строительного мусора, которые мешают соседям.

Единая служба Росреестра, упомянутая в сюжете, где хранятся сведения обо всех объектах недвижимости, была создана уже много лет назад. Система контроля за объектами недвижимости таким образом работает также много лет. Поэтому, любая служба: Жилищная инспекция, управляющая компания, газовая служба, а также любопытные соседи могут получить сведения о зарегистрированных планировках и собственниках любого объекта и сверить их с фактическими данными. 

Каковы факторы, влияющие на возможность легализации существующих перепланировок (или что надо учитывать при подборе объекта с целью его последующей перепланировки)?:

Теперь о самих перепланировках. Существует мнение, что перепланировка – это изменения, вносимые только в несущие конструкции. Но, перепланировка – это ЛЮБЫЕ изменения в планировочных решениях. Перенос любых дверных проёмов, устройство новых проемов и ниш, изменение конфигурации перегородок, увеличение и устройство новых санузлов, устройство гардеробных и т.д. Все эти изменения требуют узаконивания.

С несущими конструкциями необходимо быть особенно внимательными! Устройство проёмов в несущих стенах всегда выполняется на основании расчетов и проекта, выполненного организацией с допуском. И сама работа по резке также должна выполняться квалифицированными рабочими строительной организации с допуском СРО только после законного согласования. Разрешение на перепланировку квартиры в Петербурге может выдать только администрация района.

А каковы примеры того, что делать нельзя ни в коем случае, а также того, что раньше было можно, а теперь нельзя?

Еще один популярный вид самовольных перепланировок – внесение изменений в помещения с мокрыми процессами, т.е. в санузлы и кухни. Существует заблуждение, что требования к данным помещениям одинаковы и возможно законно менять их местами, менять размеры за счет друг друга и т.д. Это не так, требования серьезно отличаются. Если упростить, санузлы запрещено размещать над кухнями соседей.

Вопросы перепланировок всегда индивидуальны. То, что было разрешено вчера, часто оказывается под запретом сегодня. В Москве, например, полностью запрещены присоединения лоджий к квартирам. В нашем городе существуют серьезные ограничения на перепланировки в панельных домах.

Часто задаются вопросы следующего характера: можно ли узаконить в принципе перепланировку и реально ли легализовать ее «задним числом». Отвечаем: каждый случай индивидуален, узаконить самовольную перепланировку можно и нужно, но необходимо учитывать объемы выполненных изменений и наличие отклонений от норм и правил.

Еще одна, встречающаяся в нашем городе чаще, чем в других,  группа факторов - вновь выявленные объекты культурного наследия (дома- памятники). Какие основные ограничения появляются в них с момента перевода в такую категорию по сравнению с тем, что было раньше (без статуса памятника)? Что должно согласовываться с КГИОП, а что - просто под запретом (если есть)?

У администраций районов также существуют свои требования. Размеры новых проемов в несущих стенах квартир ограничены. А если мы говорим о подобных изменениях в домах памятниках, то там они и вовсе запрещены за редким исключением. К согласованию перепланировок в домах-памятниках существуют особые требования, своя нормативная база и свой регламент: все начинается с, историко-культурной экспертизы задания, сбора исторических сведений и т.д. Это длительный и дорогостоящий процесс. Потенциальные собственники такого жилья должны быть к этому готовы. Для профессионалов рынка недвижимости мы регулярно читаем лекции об особенностях работы с домами-памятниками.

Поэтому, при подборе квартиры с самовольной перепланировкой необходимо быть осторожным и опираться на мнение профессионалов, а не интернета.

Антон Баранов, генеральный директор АН «Авентин-Недвижимость», следующим образом прокомментировал сюжет РЕН ТВ и  поднятые выше проблемы:

Вопрос в том, примет ли это явление массовый характер, остается открытым. Но теоретически все возможно. Насколько я в курсе, никакой массовой организованной компании сегодня нет, но общая практика на эту тему уже сформирована. В сюжете весьма толково рассказано, «что будет, если…». Но заявление о массовости скорее голословно.

Что касается перепланировок, то делать точно нельзя : оборудование «мокрых точек» над жильем или кухней, коррекцию несущих стен без соответствующих расчетов и вычислений, размещение газовых колонок в помещениях, не отвечающих жестким требованиям по вентиляции и пр.

Далее идет группа нарушений границ объектов. В  частности, присоединение балконов (в отличие от лоджий) к жилому помещению – поскольку это однозначно является нарушением фасада. Аналогично – организация дополнительных тамбуров или даже прихожих за счет общих лестничных площадок. Или организация несогласованных оконных проемов, присоединение общественных террас и пр.

 В домах- памятниках важна сохранность охраняемых (присутствующих в описи) элементов в процессе любого ремонта и любое затрагивание фасадов, даже в случае размещения кондиционеров, в том числе, в дворовой части здания, которую некоторые «наивно» фасадом не считают.

С правовой точки зрения – что будет, если несанкционированная перепланировка выявлена? 

Будет составлен протокол и выдано предписание – либо  согласовать, либо привести в изначальное состояние. При этом время на согласование строго не определено, но процесс должен быть хотя бы  запущен безотлагательно.  Далее, если изменения так и не согласованы, или хотя бы процесс (составление проекта и его утверждение в инстанциях и пр.) решение суда потребует привести все в исходное состояние. Проект, составленный «задним числом» скорее всего будет окончательно вводиться в эксплуатацию с участием суда.

Так что с одной стороны, не так все страшно и массово в данный момент, с другой – есть все предпосылки и механизмы для подобных проверок и санкций. Посему – тем, кто «усовершенствовал» свое жилище по собственному усмотрению,  советуем оперативно заняться «приведением в соответствие» и устранением нарушений, выполненных «с особым цинизмом». Время есть, но оно небезгранично. Удачи и законности!